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Droit de préemption du preneur : une information loyale exigée

Civil - Immobilier
17/03/2020
Dans la notification valant offre de vente adressée au preneur, le notaire doit mentionner les éléments le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d’exercice ne court que du jour d’une notification complète et exacte.
Aux termes de l’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime, « après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée » et, éventuellement, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.
Le preneur dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption.

Encore faut-il que le preneur ait été informé loyalement comme vient de la rappeler la Cour de cassation. En effet, cette information loyale exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu’il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d’exercice ne court que du jour d’une notification complète et exacte.

En l’espèce, en 2008, un GFA avait consenti un bail à ferme sur plusieurs parcelles. Par acte du 18 mai 2016, il les a vendues à un couple et un avenant du 2 juin 2016 en a modifié le prix. Par lettre reçue le 23 septembre 2016, le notaire a notifié au preneur l’intention de vendre du bailleur aux conditions de l’avenant. Par déclaration du 3 novembre 2016, le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification et fixation de la valeur vénale des biens.

Les juges du fond ont rejeté les demandes du preneur. Ils ont estimé que le preneur n’avait pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois de la notification. Et selon eux, la contestation du prix ne le dispensait pas de prévenir le bailleur de son acceptation dans ce délai, à peine de forclusion.

La Cour de cassation censure cette décision : « En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations que les conditions stipulées à l’acte de vente initial n’avaient pas été notifiées au preneur et que celui-ci avait été destinataire d’informations différentes affectant la sincérité de l’offre, la cour d’appel a violé » l’article L. 412-8, précité.

Cette jurisprudence est classique mais méritait visiblement un rappel (v. par exemple, Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-20.170, Bull. civ. III, n° 79).
Source : Actualités du droit